収益不動産を買うときに、金融機関がする計算方法
2018年11月29日
おはようございます😀
チアーズリアルエステートの波多です。
かぼちゃの馬車の
不正融資に関与したと
スルガ銀行が叩かれて以来、
どこの金融機関も
収益不動産の融資には
消極的になりました。
ほとんどの金融機関は、
融資をストップはしないけど、
購入するときの諸費用も含めて
自己資金は2割を出してくださいと
言われるようになりました。
1億円のアパートを買うのに
諸費用込みで1億1千万円が必要ならば
9千万円なら融資します、
というスタンスです。
投資家の人は、なるべく
リバレッジ（テコの原理）を効かせて
自己資金はなるべく少なく、
銀行からは少しでも多く、
かつ、長い期間を借りたい
というのが一般的な借り方です。
でも、銀行としては
長期間にわたってお金を貸し出すので
本当にその家賃収入で
キチンと返済してもらえるのか
とても不安です。
そこで、
家賃収入にストレスをかけて
（家賃を低く見積もって）
低めに試算した家賃でも
5年後、10年後、20年後でも
支払いの枠内に収まっているかを
シミュレーションするのです。
もし支払いの枠内に
収まらないのならば、
自己資金を出して
借入金額を減らしてください
というものです。
とある金融機関からは
以下の式を教えてもらいました。
この金融機関は、比較的
アパート融資に積極的な金融機関ですが、
まずはこの数値内に収まることが
最低条件とのこと。
▪️負債支払安全率
（年間賃料収入➖年間運営費）
➗ 年間の返済額 ＞ 1.3
▪️損益分岐率
（年間の運営費➕年間の返済額）
➗ 年間の賃料収入 ＞ 80%
現況の賃料で算出することから
計算しやすいので
やってみてください。
ちなみに、
融資が厳しくなったと言っても
相変わらずガンガンと
買いまくる、建てまくる人もいて
そんな人はやはり
属性が良い、資産背景があるという
投資家の方ばかりです。
この前は別の金融機関の人に
ポッと出の人にはもう貸しません
とはっきり言っていました。
この融資の姿勢が厳しくなる前に
アパート融資を受けた人はラッキーだった
と、思っていいと思います(^^)
ありがとうこざいます。
波多万行
チアーズリアルエステート
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