2023年03月10日
こんにちは😀
チアーズリアルエステートの代表の
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
最近、土地の仲介にて
よくトラブルに見舞われていて困っています。
予想もしていないことが起こって
毎日、その対応に日々多くの時間を使っています😥
そこで、今回のテーマは
”土地の引き渡しは建物が建つと決まってからでもいいかも”
という内容です。
「建物が建てられる」＝「建築確認または建築許可が得られる」
という意味でありますが、
飯田ホールディングスなどの大手の業者さんが
土地を仕入れるときにはその条件が特約条項で付いています。
でも、一般仲介の土地で、
これまで家が建っていた土地を売買したときに
市街化区域で、建築基準法上の道路に接道しているとあれば、
普通はこれまで通り、建物が建築できるはずなのですが…
今回のトラブルは２つ
１、排水経路の問題
対象土地には借家2棟が建っていて、
それを取り壊して一般住宅を建てるという案件。
これまで、浄化槽の排水が、前面道路に設けられた
排水桝に接続されていたようでしたが、
今回、新たに建築確認申請をしたところ、
その排水桝のずっと先にある側溝が
民有側溝であるため、排水計画を出し直し。
排水経路が確保できなければ、家が建たないところでした。
２、道路境界と敷地境界
道路から高低差が80センチほどあがった土地の売買で、
道路に土が流れ出ないように擁壁が設置してある土地でした。
官民境界（敷地と市道との境界位置）が
敷地の内側に少し入っていて、
その結果、道路境界線を見ると、擁壁が道路に
少し飛び出したような状態になっていました。
建物を建てる場合は、建築確認申請とともに
建築計画概要書を提出するのですが、
建築確認は下りているのに、概要書を提出する段階になって
道路に擁壁があるので撤去してください、と。
しかもその擁壁、市の所有する公園の擁壁とも一体になっていて
するとこの公園もまた道路に越境した状態になっています。
それなのに、建築指導課としては、
建て替える土地のところだけ擁壁を撤去しろ！
なんて、どんな言い分かと憤慨しました。
結局、建築計画概要書には、
道路と擁壁の境となるラインは道路境界線、
擁壁（官地にある）と敷地の境となるラインは敷地境界線
という表記に変えることで、無事に審査は通りました。
手前に見えるコンクリートが市道だった場合、
境界プレートとの隙間の数センチは誰のもの？
今回の件で、勉強になったことは、
これまで建物が建っていたからといって
必ず簡単に建て替えができるものではないということ、
建物を建てるためにお客さんがが購入される土地なのであれば
建物を建てる許可を得てから土地の決済、
引き渡しをしたほうがトラブルを未然に防ぐことができる、
ということでした。
こういう仕事をしていると、
たくさんのトラブルに見舞われますが
一つだけわかっていることは、
僕の周りで起こったトラブルは必ず解決できる！
ということです。
トラブルには遭遇したくありませんが、
その都度、勉強させてもらっていると思って
でもトラブルが起こらないようにいつも慎重に、丁寧に
仕事に取り組みたいと思います。
ありがとうございます。
波多万行（はたかずゆき）
株式会社チアーズリアルエステート
