事業用定期借地権が残った収益不動産
2019年03月9日
おはようございます😁
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
知り合いの不動産屋さんから
収益物件の相談がありました。
収益物件とは、
不動産を買って人に貸し、
家賃をもらうことで収入が得られる物件
のことを言い、
アパートやマンションが
一般的な収益物件ですが、
今回は、居住用の不動産ではなく、
事業用の不動産、
しかも事業用定期借地権が
設定された収益物件です。
事業用定期借地権とは
下の図にある通り、
契約期間は10年以上50年未満として
公正証書を作成し、
契約期間の満了時には
解体更地渡しで退去する必要があります。
平成20年の借地借家法の改正で
この事業用定期借地権が
とても利用しやすくなりました。
以前、藤本先生にお世話になったこともあります
今回の物件は、
まだ10年間の残存期間があるので
10年間は家賃が確定している上に
契約満了後は
更地の引き渡しが受けれるため
その後は何にでも土地の利用が可能です。
問題は、
その不動産を購入するために
銀行がどういう融資をしてくれるか、
ということです。
例えば、1億円の資金を
残り10年間の契約だから10年返済で
なんて言われると、
元金だけで年間1千万円の
支払いがありますが
そんなにたくさんの
家賃は貰えていないはずです。
このような条件で融資を受けると
毎月の支払いのほうが多くて
手元からお金が持ち出しとなって
10年間、ひたすら
お金が出て行くことになります。
これでは収益物件を買っても
毎月の支払いがしんどいばかりで、
やらないほうがいいですね。
かといって、
支払いを減らす＝借入金を減らすために、
数千万円もの自己資金を
投入するかどうかとなれば
これもためらいます。
いかに、
手元の資金を使わずに
銀行からの融資でカバーできるかどうか
なので、
銀行の融資条件次第で
買うか買わないかの
判断になるのかなぁと思いました。
自動車のローンのような
残価設定ローン
で、対応してもらえると
購入は可能になるんでしょうね。
ありがとうこざいます。
波多万行
チアーズリアルエステート
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