おはようございます😀
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
うらじゃボランティアが忙しくて
これまで手抜きになっていた
不動産ブログも今日から
仕切り直してスタートです。
先日から書いている
コインパーキング事業について
続きを書こうと思います。
うらじゃの準備で
岡山市内を歩き回って感じたのですが、
街中でコインパーキングや月極駐車場が
だんだんと減っているような
気がしています。
駐車場のニーズはあっても
希望するような駐車場代が貰えれず、
コインパーキングでは
上限価格（いわゆる打ち止め）が
設定されたりして、
収入自体はあまり良くないので
結局、物件を売却したり、
駐車場より収入がいい
賃貸マンションを建てたりして、
駐車場が減っている
んだと思います。
コインパーキング事業とは
土地を買って、
コインパーキング業者さんに
借り上げてもらうビジネスモデルです。
土地を取得するときの費用が高いわりに
借り上げてもらう賃料は高くないので
利回りは決して良くありません。
僕もあまり詳しくないですが、
岡山市内でコインパーキングの利回りが
4%前後なら普通です。
最近の土地代の高騰で、
今ならもっと低いかも。
でも、大体のケースでは、
立地がとても良くて、
すぐに売買できるような土地なので
利回りが4％台であっても
コインパーキングの投資は
アリだと思います。
ただし、
これを銀行の融資を受けて買うのは
なかなか難しいところがあります。
銀行は、土地に対しては
基本的には融資しない、
駐車場にしても
長くて10年しか融資してくれない
からです。
仮に、50坪で坪単価100万円の土地、
合計 5千万円で土地を買ったとします。
50坪ですから、
駐車場の台数はせいぜい8台〜10台、
仮に10台停められとして
借り上げの賃料は、
近隣の相場にもよりますが
例えば、1台あたり18,000円とすると
10台✖️18,000円＝ 180,000円です。
それに対して、
この土地を取得するために
銀行から全額借りるとすると、
5千万円を10年で返済するなら
金利を1%としても毎月43.8万円返済。
毎月の賃料収入から25万円くらいの
持ち出しになってしまいます。
しかも、
アパートやマンションのように
建物の償却が取れないため、
賃料収入がそのまま利益で計上され
税金もしっかり収めないといけません。
持ち出しでも、税金を払っても、
土地が手に入るからそれでもいい、
という人は少ないでしょう。
そこで、
コインパーキング事業をするには
しっかり自己資金を出すことが必要です。
例えば、
3千万円の頭金を入れて、
2千万円の借り入れ返済なら、
毎月の返済額は、17.5万円なので
ほとんど持ち出しとならず、
返済期間の10年間、
コインパーキングが稼働すれば、
自己資金の3千万円で
その土地が手に入ったことになります。
