2024年10月28日
お疲れ様です。
チアーズリアルエステートの代表波多のブログです。
先週の土曜日と日曜日は、とある銀行のコンペで
高知にあるKochi黒潮カントリークラブへ行ってきました。
前半はあいにくの雨模様でしたが、午後からは雨も止み、なんとかラウンドできました。
ただ、11月に開催されるカシオワールドオープンの開催を控えていたので、コースコンディションがなかなか微妙で、前半のグリーンは速かったのですが、後半のグリーンはエアレーションのあとにたくさんの砂を巻いていて、まったくボールが転がらない、、大変苦労したグリーンでした。
一緒にラウンドしたのは、不動産業者の先輩と、銀行の支店長と
ご一緒させていただいたのですが、ゴルフをプレーしながら一日
一緒に過ごすと、ゴルフの話だけではなく、会社の話、プライ
ベートのこと、それに仕事のことについて、より突っ込んだ話を
聞くことができました。
そんな話の中で僕が質問した内容は
「銀行には融資枠というものがあって、これ以上の融資はできないと言われることがありますが、何を基準に判断されているのですか？」ということです。
収益物件を購入するときに、我々不動産業者は銀行から借り入れをして物件を購入するのですが、一社につき５億円までの融資枠とか、３億円までとか、いろんな銀行からそのような上限の話を聞くことがあります。
今回、ご一緒させていただいた支店長はとてもざっくばらんに、あくまで個人的な見解ですがというのが前置きにあって、こんな回答をいただきました。
「出口戦略ができているかどうか、で決めることがありますよ」と。
お金を貸す銀行としては、物件の事業性、収益性の高さはもちろんですが、借入をしようとする会社の財務状況、決算書の内容、それに社長の人柄など判断要素はたくさんあるのでしょうが、そこにもう一つ、出口戦略ができているかどうか、という回答をいただいて、なるほど！ととても腑に落ちました。
収益不動産は、経過年数と共にだんだんと入居率の下落、修繕費用などコストの増大など、リスクは高まるばかりですが、これらのリスクに対してどう対応するつもりなのか、ちゃんとシミュレーションできているかどうかが、融資判断をするうえで大きな判断基準の一つとなるということです。
弊社もたくさんの収益物件を保有していますが、購入するときには、空室率、保有時のコスト、賃料の下落、修繕のコストはあらかじめ想定して事業計画を立て、そして将来手放すときにどれくらいの利回りで売却するか、その時までのインカムゲイン（賃料収入）、キャピタルゲイン（転売益）、法人税、消費税が発生するか、最低でも10年はシミュレーションをして購入を判断しています。
これらの試算ができているかどうかで、将来のリスクに対する対応方法が変わり、結果としてリスク回避できるわけですから、やらないわけにはいきません。
今後、もし収益物件の取得を検討されている方がいらっしゃれば、これらの内容について分かりやすくお伝えできますので（有料にしていい内容だと思いますが(^^; ）遠慮なくお問い合わせください。
ありがとうございます。
波多万行
株式会社チアーズリアルエステート
