2024年05月20日
おはようございます。久し振りのブログです。
先日、知人の紹介で、中古の分譲マンションの１室の
売却相談があり、売主様の希望の金額で販売活動を
行うことになりました。
売主様から依頼を受けて、物件を販売するときには
「媒介契約書」という書面を締結することが
宅建業法で定められています。
簡単に説明すると、
あなた（宅建業者）にこの物件を〇〇〇万円で
販売を依頼するよ、という書面です。
この媒介契約書には３種類あり、
１．一般媒介契約書
売主さんは他の宅建業者にも販売の依頼ができる
売主さんが買主さんを自分で見つけて直接取引してもいい
２．専任媒介契約書
売主さんは他の業者さんには依頼できない
売主さんが買主さんを自分で見つけて
直接取引してもいい
３．専属専任媒介契約書
売主さんは他の業者さんには依頼できない
売主さんが買主さんを自分で見つけてきても
直接取引できず必ず仲介業者を通さないければならない
この媒介契約書は、有効期間は３ヶ月で、
物件が売れていなければ３ヶ月ごとに更新する
必要があります。
ほとんどの仲介業者さんは、３番目に挙げる
「専属専任媒介契約書」を締結したがります。
販売活動をして、自分でお客さんを見つけることができず
他の業者さんや売主さんが買主さんを見つけてきたとしても
必ず仲介に入れる＝仲介手数料を貰えるから、です。
このため物件の査定の段階で、相場よりも
ずっと高い金額を売主さんに提示し、
”おたくの査定金額が一番高かったから
おたくに仲介を依頼するわ”
という流れに持っていこうとします。
このとき仲介業者がその物件が売れようが売れまいが、
自社にリスクはないため、高い価格の査定をしても
問題ないのです。
最初の販売開始価格が、相場を上回る金額で
販売をスタートするため
結局、何ヶ月経っても売り切ることができず、
値下げを何度も行って、
最終的には適正価格（相場価格）よりも低い金額で
売らないといけないことも、、
物件情報は鮮魚と同じで、一番最初の情報が一番大事です。
ここで値段を間違えると、物件情報の鮮度は擦り切れてしまい、
販売に時間がかかってしまうので、要注意です。
適正価格（相場価格）を把握したうえで、売り出し価格を決める
ということをよくよくご理解ください。
ありがとうございます。
波多万行
株式会社チアーズリアルエステート
