家を買い替えするときのケース その1
2019年09月12日
おはようございます
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
昨日のブログでは、
今すでに住宅ローンを抱えている人が
家の買い替えを検討しているけど
次の家がどういう流れて買えるのか
まったくわからない
という友達がいることを書きました。
今日のブログは、まず
持ち家がある人
（住宅ローンを払っている人）が
家を買い替えするときの流れについて
書こうと思います。
まず一番に
しないといけないことは
今の住宅ローンが
幾ら残高が残っているか、
そしてまた、
今、持っている自宅を売ったとすると
幾らの値段になるかを知ることです。
今、持っている自宅を売って
借金が残るようであれば
買い替えを検討するのは
ちょっと待った！となるでしょう
あくまで
マイナスにならないことが
前提として話を進めます。
住宅ローンを組む方法としては
2つあるのですが、
1、今の住宅ローンを払いながら
新しい家の住宅ローンを組む方法
2、今の住宅ローンは完済する約束をして
新しい家の住宅ローンを組む方法
があります。
まず、1のケースについて考えてみます。
この場合は、
セカンドハウスローンの取り扱いをしている
銀行さんに相談に行くのがいいでしょう。
返済比率という言葉があるのですが、
自分の年収で幾らまで借りれるか？を
簡単な計算をすることで算出できます。
この返済比率の範囲内であれば
今の住宅ローンを払いながら
もうひとつの住宅ローンを
組むことも可能です。
簡単に計算してみると、例えば
年収500万円の人は
どこの銀行も返済比率は40％で計算するので
500万円 × 40% ＝ 200万円 となります。
この200万円という金額は
年間のローンを組んでもいい枠を意味していて
月々に直すと、
200万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 16.6万円です。
車のローンも
ショッピングのローンも
全部合わせて16.6万円以内ならば
借りられるという計算なので
車のローンがないとして
いま住宅ローンを毎月8万円払っていれば
残り8.6万円以内の返済のローンなら
住宅ローンが組める計算となります。
ただし、銀行によっては
返済シミュレーションをするとき
1%程度の住宅ローン金利ではなく、
審査金利は4%程度で計算する銀行もあり、
より厳しい審査をするところもあります。
セカンドハウスローンは
普通の住宅ローン金利に比べると
少し金利が高い傾向がありますが、
今まで住んでいた家を
そのまま保有することができ、
家族や親族に貸すことも可能です。
ただし、他人に貸して
賃料収入を得ようとするなら
セカンドハウスローンではNGです。
この場合は、事業用のローン
（投資物件を買うためのローン）
となりますので、気をつけてください。
次に、
2、今の住宅ローンは完済する約束をして
新しい家の住宅ローンを組む方法
については、
また続きを書きますね。
ありがとうございます。
波多万行
チアーズリアルエステート
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