2019年09月3日
おはようございます😀
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
さっそくなのですが、
以前のブログで
弊社の顧問弁護士である
かたやま総合法律事務所の片山先生
からの見解を記した
中古住宅の付帯設備の
瑕疵担保責任について
の、ブログの続きです😀
【以前のブログはこちらから】
私たち不動産業者は、よく
中古住宅を買い取りして
リフォームをして再販売する
という事業もしています。
築年数も古くて、
水周りなど一式まとめてリフォームする
という現場なら、
付帯設備は新品を取り付けるため
まったく不安がないのですが、
築年数が比較的新しくて、
交換する必要がない設備は、
リフォームをするときに動作点検を行い、
異常がなければ
そのまま可動する設備として
お客さんには引き渡しします。
でも、実際にその家に
住んでいたわけではないので、
点検したものの
やっぱり調子が悪いなんてこともあり、
住宅全般の不具合については
全てを把握することは不可能です。
そもそも、
食器洗い乾燥機や照明器具などの
電気製品の保証は、
新品で購入したとしても原則1年
というのが一般的ですよね。
中古住宅ゆえに、
今は作動するけど
何年か使用された
給湯器や食器洗い乾燥機などの
電気設備はいつ壊れてもおかしくないので、
売主側としては、当然ながら
それらの付帯設備については
免責 ＝ 引き渡し後に何か
トラブルがあっても責任は持ちません
という特約を付けて
売買契約がしたいところです。
先日のブログから
住宅設備の中でも取り外しのきかない
住宅の価値の一部として認められる設備、
例えば、システムキッチンが
瑕疵担保の対象になるとして、
“特約でその責任を
免除することは
可能かどうか？”
という、
売主側からの要望について
片山先生の見解を聞いたところ、
その回答は以下の通りでした。
【以下、片山先生の見解】
1、私人間では可能
2、宅建業者と私人間では
宅建業法40条との整合性が問題となる。
＜宅建業法40条＞
瑕疵担保責任についての特約の制限
宅地建物取引業者が売主で、
宅地建物取引業者でない者が
買主である場合、
瑕疵担保責任については、買主に対して
民法より不利な特約をしてはいけない。
宅建業法40条は
不動産、宅地を対象とした
条文であることを考えれば、
少なくとも取り外し可能な設備（動産）
については、
責任を免除する特約が可能である
と考えられます。
ただし消費者契約法10条
「消費者の利益を一方的に害する条項は無効」
との関係もあるので、
責任の完全免除ではなく、
一定期間に限る条項をおいておくほうが無難
ということになります。
以上の内容が
片山先生の見解でした。
こんな雰囲気のある照明器具も
いつ壊れるか分からないのが中古住宅
要するに、
個人間の売買では設備について
瑕疵担保責任を免れることは可能。
売主が宅建業者の場合でも
取り外しの可能なものであれば
免責とする特約は可能だけど、
消費者契約法のこともあるので
完全に免責とするのではなく、
一定期間は責任を持つという特約を
入れていればいいのでは、
という内容でした。
今後も、
お客さんとのトラブルを避けるために
万が一の住宅設備の故障時の対応について
事前にしっかり説明をして
理解をいただいてから
ご購入いただきたいと思います。
大変申し訳ないのですが、
売主が宅建業者だからといって
全ての責任が持てる訳ではありませんので
悪しからずご了承をお願いします😅
ありがとうこざいます。
波多万行
チアーズリアルエステート
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