収益物件が建てられない。
2019年03月22日
おはようございます😀
チアーズリアルエステートの
波多万行（はたかずゆき）のブログです。
ここ最近、銀行の
収益不動産に対する融資が
ものすごく厳しくなって
買いたいという人がいても
融資が通らないという人が
たくさんいます。
自己資金は最低でも
物件価格の1割、
なんていうのは当たり前の話で、
銀行によっては、
2割出してください、とか
土地からの融資（新築物件の取得）は
出しません、という銀行もあります。
そもそも10年前に比べると
収益物件の利回りがぐっと下がっていて、
その理由は、
土地の値段が上がったこと、
建築コストが上がったこと、
この2つが大きな理由と思われます。
利回りが下がる＝収支が悪い
ということなので、
銀行の審査において
金利や家賃収入にストレスをかけて
試算してみると、
赤字経営の恐れがあるといって
融資が通らないのです。
新築物件で利回りを上げるならば
部屋数（戸数）を増やさないと
利回りが高くなりません。
すると、
木造アパートではなく
鉄骨造だったり、
鉄筋コンクリート（RC）造のような
大きな建物になりますが、
当然ながら、戸数が増えると
建築コストが跳ね上がります。
しかも、近年の
建築費の高騰によって
セメントの値段も、鉄骨の値段も、
そして人件費も高くなったため
いま、新築の収益物件を
建てようとすると、
利回りは、数年前に比べると
2〜3%くらい下がってしまうのです。
数年前なら
新築物件でも利回り8%なんて
ザラにありましたが、
今では5%前後くらいかなぁ
というイメージです。
また、建築屋さんも
新築物件の請負をするとき
鉄骨造やRC造の物件は
とても嫌がります。
材料費や人件費の変動で
建築コストが読めないという
リスクがあるから、だそうです。
建築して欲しくても
建ててもらえない、
物件があっても
融資が受けられない、
という状況は、
このビジネスモデルが
もうそろそろ限界に
来ているのかも知れませんね😰
それでも、
いい物件があれば
買いたいという人も多いので
いつでも買えるよう
スタンバイしている人も多いです。
今後も、時々は
収益物件の市場の動きを
書こうと思います。
ありがとうこざいます。
波多万行
チアーズリアルエステート
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